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房屋维修资金从哪来?又该怎么使用?

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房屋专项维修资金被称为“房屋的养老金”,它的管理和使用事关千家万户。什么是房屋专项维修资金?它的用途是什么?申请使用的流程是什么?笔者一一为您解答。

●资金从哪里来?做什么?

根据国家《物业管理条例》的规定,“房屋专项维修资金是由业主交纳的,专门用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后维修、更新和改造的资金”。

房屋修缮是物业管理的主要环节之一,整栋房屋是由每一户单个的房屋组成的,那么这就涉及到有自用部位(如自己家的水管、地面等)和共用部位(如共用的下水管道、共用的屋面等)的维修问题,自用部位的维修由每户房屋的业主自己负责,而共用部位的维修问题怎么解决呢?这就要建立房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金,专门用来维修房屋的共用部位、共用设施设备。设立维修资金是为了提高房屋的完好率,延长房屋使用寿命,保障房屋安全,维护业主的共同利益。

●这笔钱怎么用?

房屋维修资金专项用于房屋本体共用部位共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。那么能使用维修资金的房屋共用部位共用设施设备有哪些呢?房屋共用部位一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;房屋共用设施设备一般包括电梯、照明、消防设施、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。与共用部位、共用设施设备相对应的是业主的自用部位,房屋的自用部位包括户门、户窗、户内顶棚、户内内墙面、户内楼地面、户内设备包括户内电气线路上下水独用管线及配件,卫生器具等。自用部位的维修责任由业主自行承担。

维修资金使用的程序是怎样的呢?要由业主或维修资金使用申请主体提出使用申请,申请主体可以是业主委员会、社区居委会或物业服务企业。申请后工作人员现场勘查,符合使用条件的,由申请主体通过招投标方式选择施工企业,由申请主体征求业主意见,经2/3业主签字同意的,申请主体报送相关材料,由维修资金管理中心审核备案,备案后申请主体组织维修,维修完工经申请主体和相关业主验收合格,由维修资金管理中心按建筑面积分摊支付维修工程款。

在业主申请使用维修资金过程中存在2/3业主签字难、签字慢的情况。《物权法》、《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》都明确规定:维修资金的使用必须经涉及的业主2/3以上同意。但是实际操作中,满足这2/3业主签字的过程比较长。比如说,顶楼的住户屋顶存在漏雨情况,楼下的住户就不愿意签字动用维修资金进行修复,形成业主同意使用维修资金签字难,这是造成维修资金使用难的最大原因。针对这种情况,我市于2011年出台了地方性法规《包头市房屋专项维修资金管理办法》,简化了维修资金的表决程序,对于2/3业主签字难、申请效率低的情形,办法中规定了区住房保障和房屋管理部门参与维修资金申请使用的工作方式,做到简化维修资金使用表决程序,方便业主使用维修资金。申请主体(业主委员会、社区居委会和物业服务企业)可以向区住房保障和房屋管理部门提出申请,由区住房保障和房屋管理部门现场勘查,符合维修资金使用条件的,在物业管理区域内进行公告征求业主意见,公告期满后没有三分之一业主反对的,即为三分之二以上业主同意。

是不是建立了维修资金小区内的共用设施设备都可以用维修资金进行维修呢?按照国家《物业管理条例》规定,物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任,并且维修养护服务到终端。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位与业主、物业使用人之间存在的是一种供应合同的关系。根据《合同法》的有关规定,这些单位通过供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等的供应,为业主或者物业使用人提供服务,业主或者物业使用人支付相应的费用。其相关管线和设施设备是提供服务的必要设施,是其履行合同的一部分。业主或者物业使用人交纳的费用,包括相关管线和设施设备的设置费和维修养护费用。因此,根据《合同法》、《包头市物业管理条例》、《包头市供热条例》、《包头市供水条例》和《包头市市政设施管理条例》的有关规定,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,有义务依法对相关的管线和设施设备进行维修、养护。物业小区内暖气不热、漏水、电力设施的损坏等涉及到维修、养护时,应当由相应的专业部门负责。例如昆区丰景佳苑因小区内配套的供暖管线跑水导致暖气不热需要进行维修,这就应该找相应的专业部门负责,而不能动用房屋专项维修资金。所以这是两个概念,业主要正确认识和分清这两个概念,积极参与物业管理各种活动,履行自己相应的权利和业务。

广大居民如有房屋维修资金的使用疑问,可以拨打市房屋维修资金监督电话:5124766。

■案例链接

屋顶漏雨怎么办?

昆区朝阳佳苑的业主屋顶漏雨怎么办?

首先住宅小区屋顶属于共用部位损坏可以动用维修资金进行维修,使用维修资金同时还需具备四个条件,一是已缴纳维修资金并存入了我市维修资金专户;二是共用部位、共用设施设备已过保修期;三是符合维修资金的使用范围;四是根据国家相关法规要求,维修资金的使用必须经涉及的业主2/3以上同意。可以说前面三点是前提,第四点才是关键要素。共用部位、共用设施设备的保修期是如何规定的呢?依据《建设工程质量管理条例》第六章第四十条规定,在正常使用条件下,建设工程的最低保修期为:基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限。屋面防水工程,有防水要求的卫生间、屋面和外墙面的防渗漏,为5年。供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期。电气管线、给排水管道、设备安装和

装修

工程,为2年。建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。

对于朝阳佳苑小区屋顶漏雨这种情况,业主可以直接到房屋维修资金管理中心申请使用维修资金进行维修,也可以向小区物业公司申报漏雨情况,由物业公司向维修资金管理中心提出使用申请。使用程序是业主或维修资金使用申请主体提出使用申请,申请主体可以是业主委员会、社区居委会或物业服务企业。申请后工作人员现场勘查,符合使用条件的,由申请主体征求业主意见,经2/3业主签字同意的,申请主体报送相关材料,并通过招投标的方式选择施工企业,由维修资金管理中心审核备案,备案后申请主体组织维修,维修完工经申请主体和相关业主验收合格,由维修资金管理中心按建筑面积分摊支付维修工程款。


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